Hanke Struik, directeur-bestuurder ProWonen. Foto: PR/Hans Prinsen
ProWonen staat voor uitdagende opgave
BORCULO - De oververhitting op de huizenmarkt zorgt voor veel onrust onder de verschillende doelgroepen. Het aanbod in huur- en koopwoningen is laag en de prijzen zijn hoog. Daar komt bij dat er onder invloed van de klimaatdiscussie moet worden verduurzaamd. Gemeenten en woningcorporaties staan dus voor grote uitdagingen om de woongelegenheid in hun gebied op (het juiste) peil te brengen en te houden.
Door Rob Weeber
De Achterhoekse wooncorporatie ProWonen beheert zo’n 8.000 woningen in de Achterhoek, in de gemeenten Oost Gelre, Bronckhorst en Berkelland. De corporatie werd onlangs onaangenaam (verrast) toen zij negatief in het nieuws kwam door een eenzijdige reportage van RTL Nieuws omtrent de staat van onderhoud van de woningen. Nadat de rook was opgetrokken echter, bleek het een storm in een glas water. “We worden gezien als een instituut, maar er zitten huurders achter", bestrijdt Struik het beeld van 'kille geldorganisatie'. "Daar gaat RTL gemakshalve aan voorbij. We hebben dan ook veel verontwaardigde reacties van onze huurders gehad omtrent de uitspraken van de omroep", benadrukt de bestuurder dat men zich blijkbaar niet in het in de reportage geschetste beeld herkent. Het is het enige dat directeur-bestuurder Hanke Struik er nog over kwijt wil. Liever wil ze het over de toekomst van de corporatie hebben. Ook ProWonen staat voor grote uitdagingen als het gaat om voldoende betaalbare en duurzame woningen.”
'No regret effect'
Doorgaan met bouwen op de oude voet is voor haar geen optie. “We moeten voor de toekomst op basis van ‘no regret effect’ bouwen, woningen neerzetten waarvan we achteraf geen spijt krijgen. Dat betekent zoveel als flexibel bouwen. Wat je nu neerzet, zou je over een aantal jaren ook weer moeten kunnen verplaatsen, zonder dat er gesloopt wordt. Dat vraagt bijvoorbeeld ook om andere materialen dan we nu gebruiken. Flexibiliteit heeft daarnaast met maatwerk te maken. Belangrijk is een goede mix van huisvesting die op de levensfase van een specifieke doelgroep is afgestemd. Jongeren bijvoorbeeld willen best kleiner beginnen en ouderen willen graag doorstroming naar een appartement. Daar komt bij dat de klimaatdiscussie ons dwingt om nieuwe en bestaande woningen te verduurzamen. Er ligt een grote opgave om op afzienbare termijn van het aardgas af te gaan.”
Complex
Struik begrijpt de roep uit de samenleving om de bouw van woningen, maar wijst erop dat bouwplannen altijd in samenwerking met de betreffende gemeente worden gemaakt. “Bouwplannen zijn complex en kosten tijd. Je hebt bovendien aantallen nodig om verantwoord te kunnen bouwen. Daar bedoel ik mee dat we werken met maatschappelijk geld. We kunnen dus niet teveel geld per woning uitgeven. Daar komt bij dat we een aantal jaar vooruit moeten plannen en die planning loopt niet altijd parallel met de ontwikkelingen in de samenleving. Kijk bijvoorbeeld naar de voorspelde krimp. De verwachte effecten daarvan zijn in de Achterhoek niet uitgekomen, terwijl we daar een paar jaar geleden nog wel plannen voor moesten maken. Je zult je strategie dus om de zoveel jaar tegen het licht moeten houden. Op dit moment zijn we dan ook met het herijken van onze strategische visie bezig. Welke koers gaan we uitzetten en welke keuzes gaan we maken? ‘Van het gas af’ bijvoorbeeld klinkt eenvoudig, maar gaan we dit per woning doen of wijkgericht? Ook willen we ons richten op circulair bouwen.”
Wat wel al vaststaat, is dat ProWonen zich meer in de wijken zal laten zien. De verhuurder is de klant, de partner en heeft dus een belang in toekomstige keuzes.
Verhuurdersheffing
Het afschaffen van de verhuurdersheffing, zoals wordt besproken in de landelijke politiek, zou volgens Struik helpen om het woningvraagstuk beter en sneller te kunnen oplossen. De jaarlijkse afdracht heeft er voor gezorgd dat de corporatie minder heeft kunnen doen dan gewenst. “Er is een beeld ontstaan dat corporaties flinke winsten maken. Zeker voor onze corporatie is dat onzin. Onze inkomsten bestaan uit twaalf maanden huur per jaar keer 8.000 woningen. Op basis daarvan maakten wij onze plannen. Toen de heffing werd ingevoerd echter, moesten wij per woning per jaar ruim twee maanden huur aan de regering afdragen. Dat geld hadden we dus niet meer om te besteden.”
‘We moeten voor de toekomst op basis van ‘no regret effect’ bouwen'
Maar ook als de verhuurdersheffing niet wordt afgeschaft, is Struik optimistisch over het toekomstig woningvraagstuk in deze regio. Ze gelooft heilig in de flexibiliteit en verduurzaming van het bouwproces. Aan de andere kant staat voor haar ook vast dat vernieuwingen nooit over de rug van de klant, de huurder mogen gaan.